时间：2025-07-31 22:47 作者：徒手书生
李嘉诚捂地大法：1999拿地，2027年完工，这一波卖给港人,李嘉诚屯地16年
作者| 猫哥&史大郎
来源| 大猫财经Pro&是史大郎
李嘉诚甩货，香港人扫楼。
最近，李嘉诚的长实搞了一个“双居生活”计划，拿了内地的4个楼盘大约400套，到香港展销。
4个项目分别在惠州、中山、广州、东莞，全是大湾区城市，而惠州的泷珀花园的展销规模最大，有300套，全部房源的四分之三。
当然，折扣也是最大的。
这次的“入门价”40万，是一套51㎡的高层项目，折合单价，只要不到8000元左右。
而这个户型的备案价在1.04-1.4万/㎡，折扣大约在25%-40%。
其实，这个价格也算贵了，因为，长实的高层在说起惠州泷珀花园的价格时，说价格一直稳步上扬，“由去年每平米6000元，逐步至现今约6700元”。
按照均价6700元/㎡计算，现在的售价还有20%的上浮，而这个均价跟备案价均价比，至少5折起。
惠州本身楼市就比较淡，库存压力就很大，之前有数据说，惠州的去化周期是57.9个月，惠州住建局辟谣，说去化不到30个月。
但是，压力还是很大。
李嘉诚的惠州项目大约2700套，2020年开盘，到现在还没卖完，各种打广告，就指望香港人能够北上扫货，自己打折出清。
而东莞海逸豪庭项目，拿出来71套，有住宅有别墅，也在打折卖。
2.4万-4.4万备案价的住宅，1.5万/㎡就卖了，而别墅先前4.4-6.8万备案价，两年时间，备案价下调到1.8-3.6万，主动“打骨折”，而开盘均价2.76万/㎡。
“大甩卖”，已经成为李嘉诚卖房的最大噱头。
别看人家甩房，但是一点也不亏，人家卖的都是“老房子”。
今年，长实在内地有8个项目完成，而这些项目，都是“老熟人”：2005年开工的海逸豪庭、2006年开工的上海御沁园、广州逸翠庄园，2007年开工的重庆御峰……
举个例子，这回对港人“打骨折”的海逸豪庭，时间线拉得无限长。
1999年拿地，2005年开工，2015年拿到第一张预售证，2025年，还在拿新的预售证，就这，还没盖完，预期2027年全部完工。
从拿地到建成，拖了28年，咱按住宅和别墅平均2.1万元/㎡来算，200万㎡也能回来400多亿。
看李家在内地的操作，不得不佩服李超人毒辣的眼光，以及感叹一句，“生财有道”：
1、不少地是在90年代和00年代拿的，有些楼面价只有千八百块；
2、然后，就是各种理由捂地、捂盘，坐等土地和房升值；
3、后期配套成熟，房价涨就卖房，然后原地块继续开发新盘；
4、有些干脆不开发，直接连公司带地卖了，数十亿的赚头。
看李家在北京的战绩，一个逸翠园，地龄23年，“含泪血赚50倍”。
而地方也很纠结。
本来低价给地，是指望他来做城市开发的，结果这一开发就是20年，倒是后来拿地的项目拔地而起，把地段做起来了，房价炒高了，李家直接摘果子。
罚单给了很多，东莞罚过8000万，在国土部上过黑名单，成都给下发过“禁止融资”的函。
但，没啥用，房价一涨，就能覆盖各种罚款。
他们自己说，“不存在囤地的情况”，但是没人信。
现在长实在内地还有6000万平方呎的土储，主要还是在依赖这些老房子。
现在，地产下行，他们在内地的房产也不好卖了。
于是，只好盯上了港人，可以说是精准收割。
香港房价贵，众所周知，6月份，全港均价12.27万/㎡，各地又略有不同。
而惠州这套40万的房子，对香港人来说，啥概念呢？
在香港岛可以买2.9㎡；在新界东可以买3.1㎡；在九龙可以买3.3㎡；在最便宜的新界西，可以买到3.8㎡，就是买个“鸽子笼”的劏房，也刚刚够一个首付。
可是，在惠州，不到100万，就能实现“千呎豪宅”。
而且，打出月供1500起，对动辄1万港元的香港月供来讲，就像“不要钱”。
所以，最近几年，港人热爱北上买房，而开发商也爱针对港人定向卖房。
不仅离香港很近，而且住得舒服，所以不少五六十岁的大爷大妈，都爱到内地购房，中山、东莞、广州、惠州，都是热门。
惠州项目，已经卖了600多套，大部分卖给了香港人，现在300套，直接面向港人，以前北上“扫货”，现在“扫楼”，三分之一卖给港人，项目快成香港社区了。
过去1年零3个月，央行广东分行辖区，港澳居民内地购房业务3341笔，产生跨境收入30.8亿元。
30亿能救大湾区楼市吗？基本没戏，盘子太大了，就像投石入湖，只能听个响。
而且，这种精准收割，能不能完成，还要另说：
1、投资逻辑崩了，不少人套进去，那么后续会不会继续被套？
2、基本面没咋变，年初上车盘只要30万左右，现在怎么涨起来了？
3、李嘉诚的名号，在内地也不咋买账了，香港人会继续认吗？
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