“不做股东做房东”？险资持续加码不动产背后逻辑生变

“不做股东做房东”，已经成为险资投资不动产的新思路。

文/每日财报栗佳

今年刚过半，险资不动产投资步伐显著加速。据中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今年以来中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿公布了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，均为对此前签署的不动产项目的新增投资，合计新增投资47.47亿元，出资笔数和金额均较去年同期有所增加。

对比去年同期，相关险企在不动产上的投资金额总计仅约7.05亿元，也就是说，截至目前，保险公司披露的新增大额不动产投资规模较去年同期暴涨了超6倍。当然，上述4家保险机构披露的大额不动产投资案例只是一个缩影，今年以来还有不少保险公司深度参与了不动产投资。

事实上，早在2023年，保险机构对实体不动产领域的投资热情开始升温。中国保险资产管理业协会的数据显示，2023年全行业共完成21单股权投资计划备案，涉及资金规模达661.85亿元，较2022年实现14.68%的同比增幅。

从当下投资标的来看，险资布局不动产呈现多元化特征，商业综合体、工业园区、现代物流仓储及高端写字楼等优质不动产成为主要投向。在投资模式上，保险资金通过直接持有物业、参与项目公司股权收购、认购专项债权计划等多种方式实现资产配置。值得关注的是，不少险企此前布局的多个重点投资项目已突破前期筹备阶段，开始进入实质性资金注入环节。

从2023年险资加大对不动产投资谋篇布局，到2024年投资金额的陆续落地，再到今年以来的持续“开闸放水”。险资不断加仓不动产背后，投资逻辑正在悄然发生转换。

“抄底”不动产，险资持续加码

先从时间线来复盘，今年第一家披露大额不动产投资信息公告的是建信人寿，2025年1月9日披露称，公司已向上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼项目支付了相关建设工程施工款和审查费等。

紧接着在2月、4月及6月，建信人寿接连发布多则公告，称已向上述投资的不动产项目新增多笔款项投资。截至6月20日其发布的最后一次公告显示，建信人寿此次对上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼项目新增投资使用保险责任准备金，累计支付约337.44万元，出资账户均为传统险账户，出资完成后，建信人寿对项目累计投资金额约56.92亿元（不含契税、印花税、维修基金、不动产登记费等）。

值得一提的是，该不动产项目是建信人寿此前于2020年12月份完成协议签署和首次出资，以上公告也是今年以来建信人寿对上述项目披露的第四次新增投资。据悉，该项目租金回报率约5.2%，预计2030年资产增值空间达28%。

再来看太平洋人寿，今年以来，其先后四次向上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块出资，总计约为3.47亿元。

平安人寿也不甘示弱，在今年2月10日连发两条大额不动产投资信息公告，一是，向北京市丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目新增出资额约为0.29亿元，目前累计实际出资金额约68.29亿元。二是，向北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目新增投资0.03亿元，目前已累计向该项目实际出资金额达46.59亿元。

而今年上半年险资最大的一笔不动产投资是来自于中国人寿。《每日财报》注意到，今年以来，中国人寿已经先后三次分别向以下两个海外不动产项目加码投资。

两次向英国伦敦金丝雀商务区上岸街10号写字楼项目进行投资，总计出资3.78亿英镑，该标的项目是中国人寿于2014年6月17日通过特殊目的公司获得境外投资贷款并完成了首次出资。而在完成今年第二轮投资后，中国人寿对该项目的投资成本及投资余额为4.10亿英镑（合约38.29亿人民币）。

今年一次向英国伦敦金融城 Aldgate Tower出资，约0.82亿英镑，该项目是中国人寿于2016年4月18日完成了首次出资。截至本次投资完成后，中国人寿对此项目的投资成本及投资余额为2.091亿英镑（合约19.31亿人民币）。

可以确定的是，险资对于地产行业审美偏好由间接持股的“股东”身份向直接投资成为“房东”的转变，这既符合保险资金久期长、规模大、追求稳健回报等特点的配置需求，同时也反映出，在低利率环境下，优质不动产资产所具备的抗通胀特性和稳定现金流优势，极大程度上有益于险企多元化资产配置并抵御风险。

直接投资还不够，

配置形式开始多元化

除直接投资来配置稳定现金流收租物业外，部分险资还采用联合投资机构设立住房租赁私募股权基金、设立合伙企业投资公募REITs（不动产投资信托基金）等方式加大对不动产领域的投资力度。

例如，将14座万达广场项目收入囊中之余，新华保险在今年2月份联合大家人寿与万科下属子公司及基金管理公司等机构，共同投资设立了万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），认缴总规模16亿元。其中，新华保险认缴出资9.59亿元，持股占比约为59.94%；大家人寿认缴出资4.8亿元，持股占比为30%。

据悉，设立该合伙企业的认缴资金，将全部专项用于收购厦门佳德宏石置业100%股权，该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产，预计将提供7724套保租房。

5月份，北京平准基础设施不动产股权投资基金合伙企业（有限合伙）正式成立，合伙人包括中国人寿、财信吉祥人寿、国寿置业投资等机构。其中，中国人寿认缴出资高达35亿元。

据中国人寿公告显示，此次成立的合伙企业投资聚焦于基础设施公募REITs，有助于存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展，是服务实体经济的重要实践。同时，基础设施公募REITs具备股+债属性，有助于提升保险资金组合收益。

此外，也有不少险资正通过直接收购不动产项目公司的股权或直接认购REITs等方式，对不动产领域进行投资。

比如，今年1月，中邮保险作为领投机构，首次与中东主权投资机构合作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据悉，博华广场坐落于上海市南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。

今年3月，华夏华润商业REIT作为市场首批、发行规模最大的消费基础设施REITs上市，底层资产为青岛万象城，中国人寿系统内资金共认购6.86亿元，占总募集规模的10%，成为第一大外部投资人。

“从收益角度看，多元化配置不动产能够拓宽险企的收益来源渠道，分散投资风险。”苏商银行特约研究员付一夫表示，不同类型、不同区域的不动产项目，在市场周期中的表现各有差异，通过组合配置可有效平滑投资组合的收益波动，减少单一资产价格波动对整体投资收益的影响。同时，不动产与股票、债券等其他资产的相关性相对较低，将不动产纳入投资组合，有助于优化资产配置结构，提高投资组合的风险调整后收益。

因此，也可预见的是，随着政策对保险资金运用范围的逐步放宽，预计未来将有更多创新型不动产投资模式涌现，险企投资形式会越来越多元化，进一步丰富行业资产配置组合。

头部势力领先布局，价值凸显

那么，以上所谈及的保险公司目前到底所持有多少不动产资产呢？投资回报又如何？我们以国内头部上市保险集团为例。

先来看国寿，目前，中国人寿在不动产投资方面敞口较小，实物资产主要是一二线城市核心区域的核心资产，资产质量优、租金收益稳健，还有一小部分与不动产相关的股票、债券以及非标产品的敞口也非常小，不到1%，信用资质好，保持了稳健的收益。

根据2024年财报，截至去年年底，中国人寿投资资产达66110.71亿元，同比大幅增长22.14%，其中，投资性房地产投资余额为123.19亿元，占比总投资资产的0.19%。

投资收益方面，去年国寿实现总投资收益3082.51亿元，同口径同比大幅增长150.4%，总投资收益率为5.50%，同比上涨2.93个百分点。同期实现净投资收益1956.74亿元，同比增长5.27%，其中，投资性房地产净投资收益达0.93亿元。整体净投资收益率为3.47%。

另外，中国人寿还在年报中披露了两则涉及到不动产相关的重大关联交易事项。一则是，2024年6月6日，该公司与国寿置业签订合伙补充协议，以增加对启航基金的认缴出资额，由90.01亿元增至139.01亿元，其中，国寿的认缴出资额由90亿元增至139亿元。在此次增资金额中，国寿预计将用不超过31亿元来收购北京星泰通港置业49.895%的股权及相应债权。据悉，该公司主要负责位于北京大望京商圈的旗舰级商业综合体颐堤港二期项目的开发及运营。

另一则是，经中国人寿第七届董事会第四十次会议审议批准，启航基金、国寿置业于2024年11月26日与国寿不动产签订股权转让协议，启航基金和国寿置业分别向国寿不动产转让持有的北京万洋99.99%及0.01%的股权，两者股权转让交易价款合计不超过6.1亿元。

再来看平安人寿，根据年报披露，截止2024年末，平安保险资金投资组合中不动产投资余额为2025.19亿元，在总投资资产中占比3.5%。该类投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比81.7%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业，以匹配负债久期，贡献相对稳定的租金、分红等收入，并获取资产增值；除此之外，债权投资占比15.1%，其他股权投资占比3.2%。

而在公司债券投资方面，截至2024年末，平安保险资金投资组合的公司债券规模达1225.11亿元，在总投资资产中占比2.1%，较年初上升0.4个百分点。其中，不动产行业持有债券占平安总债券持有计划的比重为10.5%，名义投资收益率达到4.53%，在平安各个行业债券持有计划中收益率仅次于电力行业的债券回报。足以可见，平安在不动产相关项目上的回报率依旧表现得相当出色和一如既往稳健。

最后来看新华保险，截至2024年末，新华保险总投资资产达16293.61亿元，同比大幅增长21.1%。其中，涵盖基础设施和不动产资金项目的债权投资计划余额为185.63亿元，占比1.1%；投资性房地产余额为90.55亿元，占比0.6%。

值得一提的是，以上新华保险债权投资计划中所涉及到多种不动产和基础设施项目，包括：新华－万科武汉不动产债权投资计划、新华－城建发展基础设施债权投资计划（一期）、新华－万科物流基础设施债权投资计划（3期）、新华－城建发展基础设施债权投资计划（二期）、新华－万科昆明不动产债权投资计划（1期）及新华－西安电子谷基础设施债权投资计划等。

从投资收益来看，2024年新华保险实现净投资收益452.83亿元，同比增长7.7%，其中投资性房地产租金收入贡献了3.21亿元，整体净投资收益率达3.2%。由此赋能下，去年新华保险总投资收益和综合投资收益均实现跨越式增长，分别达到了796.87亿元、1149.61亿元，分别同比大涨251.6%、252.5%；总投资收益率5.8%，同比增长4.0pt，综合投资收益率8.5%，较上年末大幅提升5.9pt。

据国家金融监督管理总局发布的数据显示，2024年我国保险公司资金运用余额约33.26万亿元，同比增15.08%。而且据相关机构预测，该资金会以每年2万亿左右的规模保持持续增长。这意味着，在低利率环境致使险企面临资产荒难题，资产负债两端匹配管理难度加大的时代背景下，险资对兼具长期稳定收益属性和抗周期性的不动产会加速布局，这是一个必然选择。

正如不少业界人士一致认为的那样，对于不动产市场来说，险资的介入有助于稳定预期，推动市场平稳健康发展。同时，随着公募REITs等金融工具日趋成熟，通过投资不动产，具备规模大、久期长优势的险资可以为实体经济提供长期资金支持，促进经济结构调整和升级。整体来看，预计未来险资还会继续加大对不动产市场的投资力度。

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